Logo Wydawnictwa Linia

( ... szt. )
Ustawienia
Rejestracja Logowanie
Tu jesteś: Strona główna » Aktualności » Czytaj w sieci » Humanista na giełdzie
Reklama

Humanista na giełdzie

Humanista na giełdzie

  • Nadzieje na jesienne wzrosty - SCT wrzesień 2019
    Koniec wakacji przynosi inwestorom długo wyczekiwane odreagowanie po sierpniowych spadkach. Jednocześnie wrzesień może przesądzić o giełdowej koniunktorze na całą jesień, warto więc pilnie obserwować notowania.

    Początek wakacji dawał nawet optymistyczne rokowania. Indeksom udało się odrobić straty, które przyniósł czerwiec. Wydawało się, że najgorsze mamy już za sobą i można spokojnie przygotowywać się do wprowadzenia PPK. Tymczasem okazało się, że rynek zamiast na północ, podążył mocno na południe, wytyczając na głównych indeksach roczne, a niekiedy nawet kilkuletnie minima. 


    Z pewnością był to zimny prysznic dla wielu osób, w tym również dla mnie. Spodziewałem się, że już od połowy roku będziemy obserwowali stopniowe wzrosty powodowane zakupami inwestorów budujących swoje pozycje "pod PPK". Tymczasem nic takiego nie nastąpiło i sierpniowe spadki dość mocno ostudziły wszelki entuzjazm. Widać to na indeksie WIG, który znalazł się w rejonach 55 tys. pkt, które stanowią ostatnią linię obrony dla trwającego ciągle ruchu bocznego.


    Mimo tego braku entuzjazmu uważam, że we wrześniu mogą nastąpić wzrosty, które zadecydują o całej końcówce obecnego roku. Pierwszym impulsem będzie swingowe odreagowanie ostatnich spadków. Wspomniałem o nim już ponad tydzień temu i ciągle uważam, że najbliższe kilka tygodni upłyną nam pod znakiem wzrostów. Jeżeli natomiast wrzesień nam się uda, będzie to stanowiło dobry wstęp do kolejnych miesięcy, stopniowo zasilanych już składkami z PPK.

    W tym miejscu dodam, że Pracownicze Plany Kapitałowe będą w mojej ocenie zaledwie z jednym z czynników kształtujących sytuację na naszej giełdzie. Początkowo ilość napływających środków nie będzie na tyle znacząca, żeby istotnie wpłynąć na notowania. Trzeba również pamiętać o tzw. suwaku OFE, czyli fakcie, że fundusze cały czas sprzedają akcje, aby przekierować środki do ZUS. W efekcie może się okazać, że PPK będzie w stanie zaledwie skompensować podaż papierów, a nie przełoży się na nową fundamentalną hossę na giełdzie. Jak to powiedziałem w zamieszczonym poniżej wywiadzie w ParkietTV, PPK to bogaty wujek z workiem pieniędzy, ale nie jest on w stanie sprawić, że wyniki spółek ulegną znaczącej poprawie.

    Czy obecnie jest tanio?


    Fakt, że indeksy spadły w okolice zeszłorocznych minimów może kusić inwestorów poszukujących okazji do kupna tanich akcji. I faktem również jest, że nie zawsze oznacza to, że wzrosła ich atrakcyjność.


    Powyższy wykres obrazuje wskaźnik C/Z dla indeksu WIG. Wyraźnie widać, że znajduje się on zdecydowanie wyżej niż pod koniec zeszłego roku. A skoro notowania indeksu są na tym samym poziomie, wniosek może być tylko jeden - spadły zyski spółek.

    W przypadku mWig40 wskaźnik C/Z jest co prawda niżej niż pod koniec 2018 roku, ale jego poziom nie kojarzy się raczej z wielką promocją i wynosi ok. 13. 

    Musimy w końcu pamiętać, że niższe ceny są tylko o tyle atrakcyjne, o ile towarzyszy im podobny poziom zysków. Wraz ze spadkiem zysków ceny mogą lecieć w dół, ale nie oznacza to wcale, że powinniśmy rzucać się od razu na zakupy.

    O ile indeksy mogą być wyznacznikami pewnych tendencji na rynku, trzeba jednak pamiętać, że podstawą naszej analizy powinny być poszczególne spółki. I tu niestety analiza raportów potwierdza to, o czym mówi się głośno na rynku - dane z kwartału na kwartał się pogarszają. O ile przychody znajdują się zazwyczaj rosnącej tendencji, o tyle przez wszystkie przypadki odmieniane jest słowo "koszty".

    Firmom produkcyjnym ciążą rosnące koszty energii elektrycznej i koszty pracy. Firmom handlowym podatki i koszty pracy. Bankom składki na BFG i koszty pracy. Firmom usługowym, głównie koszty pracy. Z pewnością pomiędzy danymi płynącymi ze spółek a tymi płynącymi z gospodarki jest pewien rozdźwięk, ale niestety trudno jest oszukać fakty.

    Jeżeli chcecie przyjrzeć się bliżej tej sytuacji, gorąco polecam analizy raportów okresowych publikowane przez serwis StockWatch.pl. Ja sam czytam je na bieżąco i dzięki temu uzyskuję lepsze spojrzenie na kondycję rynku. Z kodem "humanista" uzyskacie 10% zniżki na swój pierwszy abonament. 


    Skoro już jesteśmy przy szerokiej analizie rynku, zachęcam do obejrzenia wywiadu, którego udzieliłem tydzień temu na antenie ParkietTV. Razem z Piotrem Zającem analizowaliśmy bieżącą sytuację rynkową i szukaliśmy strategii dającej inwestorowi możliwość uzyskania dobrych wyników w tych niełatwych czasach.


    A skoro już jesteśmy przy strategiach trendowych, czas zajrzeć do portfela Spółek Ciekawych Technicznie.

    Portfel SCT - wrzesień 2019


    W portfelu na przestrzeni ostatniego miesiąca utrzymywałem stosunkowo niewielkie zaangażowanie, gdyż znajdowało się w nim zaledwie sześć spółek, z czego jedną była krótka pozycja na JSW. Dzięki temu udało się wyjść obronną ręką ze spadków, których doświadczył rynek. Portfel stracił do dziś 0,5%, podczas gdy indeks WIG spadł o 1,16%.

    Jak sygnalizowałem na Faceboku, w połowie sierpnia zdecydowałem się zlikwidować dwie pozycje. Jedną by long na 11 bit studios, a drugą short na JSW. W pierwszym przypadku uznałem, że na spółce nie widać ochoty do dalszych wzrostów, co grozi odwróceniem scenariusza i silnymi spadkami. Na razie scenariusz ten się nie zrealizował, ale likwidując pozycję wziąłem zysk na poziomie 16%. Z kolei zamknięcie pozycji na JSW spowodowane było przyspieszeniem spadków, a przez to wzrostem (w mojej ocenie) ryzyka dynamicznej korekty. Wzięty zysk 54%.

    Aktualny skład portfela prezentuje się następująco:


    Jak widać zostały w nim zaledwie cztery spółki. Rozważałem dodanie czegoś ładnie trendującego (Dino, CD Projekt itp.), ale te walory są aktualnie na mocnym swingu wzrostowym, więc wolę zaczekać na jakąś korektę.

    Z kolei spółki, o których myślę w kontekście odwrócenia trendu albo są już w portfelu (Budimex, Livechat), albo są spółkami produkcyjnymi, co w kontekście rosnących kosztów pracy i energii stawia je pod znakiem zapytania, jeżeli chodzi o możliwość rozwinięcia ładnego trendu wzrostowego.

    Poniżej zamieszczam nagranie z aktualną analizą rynku oraz spółkami, które przykuły moją uwagę:


    Jak wspomniałem w wywiadzie dla ParkietTV, obecnie mamy raczej kiepską koniunkturę do inwestowania trendowego. Duża część spółek znajduje się w trendach spadkowych lub bocznych, a zaledwie garstka walorów jako tako rośnie. Bez istotnej poprawy wyników finansowych lub poprawy sentymentu do inwestowania na GPW (a najlepiej obu tych elementów łącznie) trudno będzie spodziewać się zmiany tego stanu rzeczy.

    Być może trzeba będzie rozważyć scenariusz, o którym mówili Michał Masłowski i Adrian Mackiewicz w ostatnim podcaście Echa Rynku. Chodzi o zaprzyjaźnienie się z inwestowaniem dywidendowym, które może być najważniejszą alternatywą dla innych podejść opartych na dynamicznym wzroście cen akcji. 


    Po części się z tym zgadzam, dlatego też w zeszłym roku założyłem konkretny portfel dywidendowy, który systematycznie rozbudowuję. O tym, jak zbudować sobie taki portfel oraz jak można w jego ramach inwestować, napisałem dwa obszerne teksty, linki poniżej.



    Dekada bez większej hossy na warszawskiej giełdzie, połączona z raczej umiarkowanymi perspektywami na najbliższy czas powinny skłonić inwestorów nie tylko do zastanowienia się w co inwestować, ale również jak inwestować.

    Na razie zobaczymy, czy uda nam się wrzesień i jak pokaże się końcówka roku. Mimo wszystko jestem dobrej myśli.




  • Kod rabatowy do serwisu tuInwestor dla czytelników bloga
    Jednym z kluczowych czynników w inwestowaniu jest dostęp do informacji płynących z rynku, w tym przede wszystkim do komunikatów giełdowych spółek. Dlatego też dla czytelników bloga przygotowałem specjalny kod rabatowy dający 10% zniżki na abonament w serwisie tuInwestor.pl.

    Z pewnością każdy z inwestorów nie raz doświadczył sytuacji, kiedy analizował po sesji posiadane przez siebie walory i dostrzegł, że akcje którejś ze spółek bardzo istotnie spadły lub wzrosły. Po przeszukaniu Internetu okazywało się, że dzień wcześniej po zamknięciu notowań spółka opublikowała raport bieżący lub okresowy, który znacząco wpłynął na ocenę atrakcyjności waloru przez rynek. Przeoczenie takiej informacji może nas kosztować całkiem konkretne pieniądze.

    Świetnego przykładu dostarczyła ostatnio spółka PCC Rokita. Po publikacji raportu półrocznego notowania tąpnęły i w ciągu jednej sesji spadły o 13%.


    Aby zapobiegać podobnym sytuacjom potrzebujemy narzędzia, które będzie w stanie na bieżąco informować nas o tym, co dzieje się w systemie ESPI i EBI, czyli oficjalnych kanałach komunikacji spółek z inwestorami. Takim właśnie narzędziem jest tuInwestor.pl, znane być może niektórym inwestorom pod poprzednią nazwą iGPW.


    tuInwestor jest serwisem, który oferuje inwestorom możliwość otrzymywania powiadomień o komunikatach bieżących i okresowych publikowanych przez spółki notowane na GPW. Powiadomienia możemy otrzymywać w formie mailowej oraz w formie notyfikacji poprzez aplikację dostępną na system Android. 

    Ja sam korzystam od ponad roku z aplikacji mobilnej i powiem szczerze, że inwestowanie bez tak szybkiego dostępu do informacji byłoby zdecydowanie trudniejsze.

    Przede wszystkim chodzi o otrzymywanie komunikatów na bieżąco. Niezależnie od tego, czym zajmujemy się w danej chwili, dostaniemy powiadomienie, że jedna z obserwowanych przez nas spółek opublikowała jakiś raport. Dzięki temu będziemy mogli w danej chwili sprawdzić, czy raport jest istotny, czy jest to mniej znacząca informacja, którą można pominąć. 

    W chwili, kiedy to piszę opublikowane zostały raporty półroczne dwóch obserwowanych przeze mnie spółek - Livechat i Toya. W chwili, kiedy Wy czytacie ten wpis, rynek reaguje właśnie na opublikowane dane. Bez korzystania z aplikacji, prawdopodobnie zapomniałbym, że to dziś przypada termin publikacji raportu okresowego.

    Nie raz zdarzało mi się czytać raport okresowy późno w nocy, bo komunikat przyszedł o takiej właśnie porze. Szczególnie konsekwentna jest tu iFirma, której raporty ukazują się zazwyczaj o godzinie 00.20. Ale dzięki otrzymaniu powiadomienia, jeszcze przed rozpoczęciem giełdowej sesji mam już wyrobione zdanie na temat raportu i w razie potrzeby mogę zareagować.

    Być może niektórzy powiedzą, że komunikaty spółek dostępne są w dowolnej chwili przez stronę PAP Biznes. I faktycznie będą mieli rację. Tym co istotne w aplikacji tuInwestor jest fakt, że informacje o raportach spółek otrzymujemy od razu oraz jedynie z tych walorów, które aktualnie obserwujemy. Nie musimy więc ręcznie przegrzebywać się przez setkę raportów, bo zazwyczaj tyle ukazuje się każdego dnia. Nie mamy również opóźnienia, gdyż nie wierzę, że inwestorzy pamiętają, aby każdego dnia odwiedzić stronę PAP lub zalogować się na rachunek maklerski, żeby sprawdzić aktualne komunikaty ze spółek. I to jest właśnie główna przewaga korzystania z systemu powiadomień.

    Jeżeli chcecie się przekonać, jak działa aplikacja tuInwestor oraz jak przydatna jest w codziennym inwestowaniu, koniecznie skorzystajcie z kodu rabatowego o treści "humanista". Dzięki temu otrzymacie 10% zniżki na abonament w serwisie i nie przegapicie już żadnego istotnego komunikatu ze spółki.



  • Wakacje bez przełomu - SCT sierpień 2019
    Pierwszy pełen miesiąc wakacji mamy za sobą i można śmiało powiedzieć, że większego przełomu na GPW nie widać. Indeksy drepczą w miejscu, a na rynku każda spółka pisze swoją historię.

    Wakacje są zwyczajowym okresem mniejszej aktywności inwestorów i tak jest również w tym roku. Patrząc na giełdowe indeksy łatwo jest zauważyć, że rynek oscyluje wokół status quo, bez chęci na wytyczanie nowych kierunków, czy to w górę, czy w dół.


    Najlepszym tego przykładem jest indeks Wig20. Przez maj i czerwiec odrobił on spadki z poprzednich tygodni, czym wrócił do poziomów cenowych, które okupował przez pierwszą połowę 2019 roku. Koniec lipca przyniósł tymczasem początek nowego ruchu spadkowego, który swoim zasięgiem przekracza już naturalne odreagowanie wzrostów i trzeba go traktować jako kolejną falę spadkową. Z pewnością nie cieszy to posiadaczy akcji.

    Patrząc w prostym ujęciu można więc powiedzieć, że ostatni rok w wykonaniu Wig20 to nieustanny ruch boczny, na który składają się wzajemnie kontrujące się ruchy spadkowe i wzrostowe, które jednak nie wnoszą wiele do szerokiego obrazka.


    Próbując zejść na nieco większy poziom dokładności należy stwierdzić, że jesteśmy w trakcie trwającego swingu spadkowego, który jednocześnie skorygował już ponad 50% poprzednich wzrostów. Argumenty na poparcie swojego spojrzenia znajdą więc zarówno zwolennicy dalszych krótkoterminowych spadków, jak i wzrostów.

    Nieco smutniej wygląda indeks mWig40, który po dobrym pierwszym kwartale zdecydowanie stracił rezon i któremu brakuje zaledwie 1% do osiągnięcia tegorocznych minimów.


    Najwidoczniej brakuje paliwa do dalszych wzrostów. Są to stosunkowo duże spółki, zwłaszcza w relacji do reszty walorów na GPW, a więc cierpią one na problemy związane z umorzeniami w TFI i suwakiem OFE.

    Relatywnie najciekawiej wygląda indeks spółek małych, czyli sWig80.


    Od grudniowego dołka notowania ciągle rosną, nawet mimo korekty, która wystąpiła w kwietniu i maju. Jeszcze 3% wzrostu i sWig80 znajdzie się na poziomie najwyższym od września 2018, ustanawiając jednocześnie tegoroczne maksima. Trzeba jednak przyznać, że ostatnie dni to brak sił na ruch w górę.

    Kształt powyższego wykresu zdaje się potwierdzać tezę, że to w obszarze najmniejszych spółek mamy ciągle najlepsze okazje inwestycyjne, które jednak stopniowo zaczynają znikać. Warto ich zatem poszukać, jeżeli ciągle mamy apetyt na powiększenie stanu portfela.

    Znaczące może być również saldo nabyć i umorzeń w funduszach inwestycyjnych małych i średnich spółek. W każdym miesiącu od stycznia do kwietnia saldo to było dodatnie (łącznie ok. 48 mln), ale całość skompensował maj, kiedy to odpływy wyniosły aż 54 mln zł. Zdecydowanie widać ten spadek na wykresie. Czerwiec zakończył się neutralnie (+2 mln), a danych za lipiec jeszcze nie posiadamy, ale sądząc po notowaniach sWig80, również będzie na lekkim plusie.

    Tym, na co warto zwrócić uwagę jest powiązanie notowań sWig80 z przepływami w funduszach. Jeżeli jako inwestorzy będziemy spodziewali się zwiększonych zakupów, np. ze strony inwestorów wycofujących swoje środki z rynku nieruchomości, można oczekiwać zwyżki na indeksach. Jest to niby oczywista rzecz, ale często zapominamy o tak prostych powiązaniach.

    W każdym razie na warszawskim rynku przeżywamy obecnie typowe wakacje charakteryzujące się zmniejszeniem aktywności inwestorów. Okazuje się również, że nie opuszcza nas pesymizm obecny na GPW od półtora roku. Wąskie enklawy rosnących spółek nie są w stanie zmienić tego obrazu.

    Co ważne, nie widzimy większego grania "pod PPK". Wydawać by się mogło, że już rynek powinien wyraźnie rosnąć, dyskontując napływ środków z nowych funduszy kapitałowych. Tymczasem nic takiego się nie dzieje. Z jednej strony może to świadczyć o wakacjach, ale z drugiej, jeżeli fala ta nie pojawi się najpóźniej we wrześniu, będzie to powodem do pewnego niepokoju.

    Portfel Spółek Ciekawych Technicznie


    Na przestrzeni ostatniego miesiąca portfel SCT zachował się relatywnie dobrze, nie zmieniając ani o ułamek swojej wartości. Tymczasem indeks WIG, będący benchmarkiem, spadł w tym czasie o 3,74%.

    W samym portfelu na ten stan rzeczy przełożyły się skrajne zmiany kilku spółek. Na wartości zyskał przede wszystkim Livechat oraz krótka pozycja na JSW. Po stronie strat należy wskazać spadki na spółce Maxcom oraz słabnący Budimex. Balans tych pozycji przełożył się właśnie na zerowy wynik portfela.

    Z powyższych względów z portfela sprzedałem Maxcom po cenie 18 zł. Przebieg notowań Maxcomu w składzie portfela przedstawia poniższy wykres:


    Oprócz tej spółki, nie zdecydowałem się na wprowadzenie żadnych zmian, a przede wszystkim nie zdecydowałem się na jakiekolwiek zakupy. Uważam, że okres wakacyjny w wykonaniu naszej giełdy nie przebiega pod dyktando popytu, dlatego postanowiłem odłożyć zakupy przynajmniej do września, o ile nic się nie zmieni.

    Aktualny skład portfela prezentuje się następująco:


    Na rynku cały czas znajdziemy spółki w trendach wzrostowych, ale jest ich garstka. Nie ma na razie mowy o jakimś szerszym rynkowym trendzie, w którym znajduje się większa lub nawet duża część rynku.

    Potwierdzeniem może być indeks cenowy warszawskiego rynku (uwzględniający ponad 850 spółek, czyli również te z rynku NC), spadł po poziomu najniższego o stycznia 2006 roku, czyli od ponad 13 lat.


    To pokazuje, że polowanie na wzrostowe spółki jest w obecnej sytuacji wyjątkowo skomplikowanym zajęciem.

    Jeżeli mimo wszystko nie tracicie apetytu na zakupy, zachęcam Was do obejrzenia najnowszego nagrania Spółek Ciekawych Technicznie, gdzie poszukuję walorów atrakcyjnych z trendowego punktu widzenia. Być może w kolejnym miesiącu będzie ich więcej?


    Jak widać spółki znajdujące się obecnie w trendach wzrostowych nie dominują na warszawskiej giełdzie. Warto jednak się ich trzymać, gdyż jeżeli koniunktura się poprawi, powinny one być pierwszymi, które przyciągną uwagę inwestorów.



  • Początek większego ożywienia? - SCT lipiec 2019
    Wakacje na giełdzie są zazwyczaj nudnym czasem, kiedy to obroty są mizerne, a notowania nie zmieniają się znacząco. Jednak początek lata w wykonaniu GPW jest dość interesujący i każe zadać sobie pytanie, czy to przygrywka pod wzrostowe drugie półrocze.

    Od połowy maja indeks Wig20 wzrósł o 200 punktów. Samo w sobie byłoby to świetną wiadomością, gdyby nie fakt, że wcześniej spadł o podobny zakres. Można więc powiedzieć, że jesteśmy w punkcie wyjścia, ale określenie to nie oddaje moim zdaniem całości sytuacji.

    Spółkom zgromadzonym w indeksach mWig40 i sWig80 nie udało się wrócić do poziomów z początku kwietnia, co moim zdaniem nadal potwierdza tezę o relatywnej słabości najmniejszych walorów. Niemniej w ostatnim czasie również te spółki zareagowały ożywieniem, co może być dobrym prognostykiem na przyszłość.


    Warto również wspomnieć, że odbicie, przynajmniej na największych spółkach, miało dość dynamiczny charakter. Nie potrzebowaliśmy kilku miesięcy, aby rynek wrócił do równowagi, ale wystarczyło do tego kilka tygodni. W połączeniu z faktem, że ruch ten dokonał się w okresie mniejszej aktywności inwestorów, należy go odnotować zdecydowanie na plus.


    Analizując szeroki rynek dochodzę do wniosku, że wielkiego entuzjazmu jeszcze nie widać, ale duża ilość spółek nie pogłębia już swoich dołków, ale powoli i systematycznie wspina się w górę. Sądzę, że może to być oznaka jakiegoś większego przesilenia na rynku, na które warto zwrócić uwagę.

    W poszukiwaniu takich spółek wystarczy zajrzeć do portfela SCT. Jednym z takich walorów jest Livechat:


    Widzimy, że notowania swój dołek osiągnęły jeszcze w 2018 roku i od tego czasu nieśmiało, acz systematycznie pną się w górę. Licząc od najniższego poziomu, wzrosty przekroczyły już 60%.

    Podobnie przedstawia się sytuacja na Kruku, który już chyba zmęczył się długotrwałym trendem spadkowym i powoli przechodzi do ruchu wzrostowego.


    Jak widać na wykresie rysuje nam się niemal podręcznikowa formacja odwrócenia trendu. Nie wiemy oczywiście, na ile trwała jest ta zmiana kierunku, ale wiele wskazuje na to, że jest to coś poważniejszego.

    Podobne sytuacje można zauważyć na niektórych indeksach sektorowych. Jednym z nich jest chociażby Wig-Budownictwo, który prezentuje się następująco:


    Być może przebieg notowań jeszcze nie rzuca na kolana, ale powolne wzrosty sięgają już 15% i wiele wskazuje na to, że przesilenie mamy już za sobą i obecnie rynek czeka na napływ świeżego kapitału, który napędzi rodzące się od nowa trendy.

    W takiej sytuacji kluczowe staje się dostrzeżenie faktu, że trend ulega zmianie oraz odpowiednio wczesne zareagowanie. Nawet na powyższych wykresach spółki Livechat lub indeksu Wig-Budownictwo widać, że dołek wystąpił trzy kwartały temu, a niektórzy nadal nie zwrócili uwagi na ten fakt. Zaczną się przyglądać wykresom dopiero jak notowania będą przyspieszać, ale wtedy zaczekają z transakcją na korektę, która może nigdy nie nastąpić.

    Ten przykład pokazuje, jak ważne jest regularne analizowanie rynku oraz odświeżanie swojego spojrzenia. Nawet jeżeli często analizujemy dany wykres, wskazane jest aby raz na jakiś czas oddalić perspektywę na 2-3 letnią i z takiego ujęcia przeanalizować walor. Może się okazać, że czekamy na jakieś niewielkie cofnięcia rzędu 3-5%, a umyka nam szeroki trend wzrostowy, który formuje się na spółce. 

    Portfel Spółek Ciekawych Technicznie


    Od ostatniego zestawienia wartość portfela Spółek Ciekawych Technicznie zwiększyła się o 2,06%, podczas gdy indeks WIG wzrósł o 2,88%. Za wzrosty w dużej mierze odpowiada zysk ze spółek Livechat, Kruk i Amica, jak również dywidenda z Kruka w kwocie 5 zł na akcję.

    Spółki w portfelu nie dały mi w ostatnim czasie powodów do redukowania pozycji. Bardzo stabilnie utrzymuje się trend spadkowy na JSW, który z miesiąca na miesiąc generuje większy zysk z pozycji krótkiej. 

    Aktualny skład portfela prezentuje się następująco:


    Jak widzicie do portfela dołączyła dzisiaj nowa spółka - Budimex. Powody poniekąd wynikają z tego, co napisałem powyżej, ale rzućmy okiem na wykres:


    Notowania spółki zaliczyły dość duży spadek na przestrzeni 2017 i 2018 roku i ostatecznie zanotowały podwójny dołek w okolicach 95 zł. Od czwartego kwartału 2018 kurs wspina się stopniowo w górę. Kluczem było w ostatnich miesiącach przełamanie poziomu 127 zł, który służy obecnie za techniczne wsparcie i wiele wskazuje na to, że zostanie obroniony. Tym samym zdecydowałem się na zakup akcji do portfela, żeby korzystać z ewentualnego dalszego umacniania się kursu Budimexu.

    Aktualną analizę rynku oraz propozycje spółek, które w ciągu kolejnych miesięcy mogą kontynuować trendy wzrostowe prezentuję w najnowszym nagraniu. Zachęcam do oglądania!


    Jako że ostatnie wzrosty na indeksie Wig20 nie przeszły bez echa, spodziewam się wystąpienia niewielkiej korekty. Widać ją w ostatnich dniach na notowaniach niektórych walorów takich jak KGHM czy największe banki.

    Jeżeli chcecie wykorzystywać ruchy spadkowe na giełdzie do zarabiania, ciekawą opcją są certyfikaty ING Turbo. Zachęcam Was do obejrzenia nagrania z Invest Cuffs 2019 w Krakowie, gdzie wspólnie z Tomkiem Jaroszkiem z bloga Doradca TV dyskutowaliśmy na temat możliwości wykorzystania tych certyfikatów w różnych stylach inwestowania.

    Podczas wystąpienia reprezentowałem podejście krótkoterminowe, będące istotnym elementem mojego inwestowania. W tym kontekście próba złapania korekty na indeksie Wig20 ma bardzo duży sens. 




  • Inwestowanie w aparthotele - gdzie czają się ryzyka
    Inwestowanie w aparthotele i condohotele mocno zyskuje na popularności. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe, wobec których gwarancja stopy zwrotu na poziomie 8% lub 10% wydaje się nie mieć konkurencji. Czy tak jest w rzeczywistości? Na co zwrócić uwagę decydując się na ten typ inwestycji?

    Tematyka nieruchomościowa jest aktualna zawsze, ale w ciągu ostatnich dwóch lat znajduje się ona w ścisłej czołówce inwestycyjnych typów. Trudno się takiemu stanowi rzeczy dziwić, gdyż rosną oszczędności gospodarstw domowych i statystycznie coraz więcej osób dysponuje nadwyżkami finansowymi, które chcą pomnażać w bezpieczny, ale i atrakcyjny sposób.

    Nieruchomości tradycyjnie kojarzą się z bezpieczeństwem, ale przykład sprzed dekady jasno pokazuje, że wiele osób może również ponieść straty. Zazwyczaj są one wynikiem zmiany sytuacji na rynku, czemu towarzyszy spadek cen nieruchomości i wzrost kosztów kredytu, ale istotny odsetek osób traci z powodu nieuczciwości lub problemów dewelopera.

    W dzisiejszym tekście przybliżę tematykę inwestowania w aparthotele i condohotele. Będzie to rozwinięcie mojego wykładu z ostatniej konferencji WallStreet w Karpaczu, podczas której opowiadałem o inwestowaniu w nieruchomości.

    Model biznesowy aparthoteli i condohoteli


    Zasada działania tego typu biznesów jest relatywnie prosta. Deweloper wznosi budynek, w którym wyodrębniane są lokale z przeznaczeniem na krótkoterminowy pobyt ludzi. Możemy zastosować tu pewną analogię do hotelu. Prywatni inwestorzy nabywają te lokale w celu inwestycyjnym oraz podpisują umowę z operatorem, który na bieżąco zarządza całym przedsięwzięciem, udostępniając lokale klientom na krótkoterminowy pobyt. W takim obiekcie najczęściej realizowana jest również infrastruktura towarzysząca, jak restauracje, siłownie czy baseny, dzięki czemu obiekt w zasadzie nie różni się wiele od hotelu.


    Zyski z tej działalności dzielone są pomiędzy operatora oraz właścicieli poszczególnych lokali, co wedle sloganów reklamowych, może zapewnić inwestorom stopy zwrotu na poziomie sięgającym 10%. Można więc powiedzieć, że przypomina to poniekąd inwestycję w mieszkanie na wynajem. Główne różnice to fakt, że sami nie zajmujemy się zarządzaniem, ale robi to za nas operator oraz to, że zakupiony przez nas lokal jest częścią większej gospodarczej całości.

    Różnica pomiędzy aparthotelem i condohotelem coraz bardziej się zaciera, ale w praktyce szczegóły bywają bardzo istotne. Aparthotel z założenia składa się z apartamentów, czyli samodzielnych lokali mieszkalnych wyposażonych m.in. w kuchnię lub aneks kuchenny. Istotny jest tu również fakt, że są to lokale mieszkalne. Dzięki temu można się tam zameldować, korzystają one z reżimu prawnego przewidzianego dla mieszkań, ale również podlegają konkretnym regulacjom, czyli nie mogą być mniejsze niż określony w ustawie metraż.

    Z kolei condohotel oferuje z założenia lokale bardziej przypominające pokoje hotelowe. Nie muszą one posiadać zaplecza kuchennego oraz mogą być zdecydowanie mniejsze. Obniża to próg wejścia w inwestycję i umożliwia zaoferowanie większej liczby pokoi w budynku, ale i niesie ze sobą minusy. Jest to w świetle prawa lokal niemieszkalny, a zatem nie można się tam meldować oraz nie podlega on takiej ochronie, jakiej podlegają mieszkania.

    W przypadku aparthotelu mamy również nieco większą swobodę dysponowania lokalem. Dlatego też umowa z operatorem podpisywana jest na krótszy okres niż w wypadku condohotelu. Możemy również wcale nie włączać mieszkania w część "hotelową", ale to jest już kwestią indywidualnych umów z deweloperem i operatorem.

    W przypadku condo jesteśmy zdecydowanie silniej powiązani z organizatorem przedsięwzięcia, gdyż pokoje nie zawierają często aneksu kuchennego. A rzadko się zdarza, żeby potencjalny klient chciał korzystać tylko z noclegu, bez otoczenia gastronomicznego czy rekreacyjnego. W efekcie przy condohotelach umowy z operatorami podpisywane są na dłuższy okres, przekraczający niekiedy 20 lat.

    O pewnych aspektach powyższego rozróżnienia będę jeszcze pisał. Najważniejsze, aby pamiętać, że niezależnie od nazwy, to forma prawna przesądza o tym, czy mówimy o aparthotelu, czy condohotelu. Ja sam w niniejszym wpisie będę stosował oba terminy zamiennie, chyba że gdzieś wyraźnie zaznaczę, że omawiam różnicę pomiędzy nimi.

    Zalety inwestycji w aparthotele


    Lista zalet tego typu inwestycji jest bardzo konkretna, lecz zawsze należy je rozpatrywać w kontekście ryzyk, gdyż dopiero wtedy otrzymujemy całościowy obraz.

    Pierwszą zaletą jest stopa zwrotu. Deklaracje i slogany marketingowe obiecują nawet 10% w skali roku, ale rozsądnie licząc trzeba przyjąć ok. 5% w dobrych inwestycjach. Mimo, że stopa zwrotu nie szokuje, jest ona istotnie wyższa niż to, co aktualnie otrzymujemy na bankowych lokatach. Może to być również propozycja dywersyfikacji naszych aktywów, jeżeli ktoś nie chce trzymać wszystkich oszczędności w jednej grupie instrumentów finansowych.

    Druga sprawa to bezobsługowość. W przypadku kupna mieszkania na wynajem krótkoterminowy, którego aparthotele są najbliższym odpowiednikiem, istotną trudnością jest regularne sprzątanie, dokonywanie drobnych napraw, wydawanie kluczy i pilnowanie, czy najemcy wyprowadzili się na czas. W condohotelach cały ten ciężar jest z nas zdejmowany, dzięki czemu nasza rola sprowadza się jedynie do weryfikowania, czy miesięczna płatność wpłynęła na konto o czasie. I wbrew pozorom jest to wielka różnica, gdyż będąc inwestorem, nie każdy chce być jednocześnie zarządcą nieruchomości.

    Trzecim elementem jest próg wejścia. Nawet jeżeli nazywamy dane lokale apartamentami to przy metrażu rzędu 25 m2 lepiej byłoby określić je mianem mikrokawalerek. W każdym razie mały metraż, który w przypadku condo jest jeszcze mniejszy, składa się na mniejszą cenę zakupu, nawet jeżeli w przeliczeniu na metr jest ona wysoka. To sprawia, że w systemie condohoteli możemy inwestować już od kwoty 200 tys. zł, za którą zdecydowanie nie uda nam się kupić mieszkania na wynajem np. w Warszawie. Z tego względu może to być jedna z bardziej przystępnych finansowo form inwestowania w nieruchomości.

    Czwarta rzecz to możliwość pobytu właścicielskiego. W zależności od umowy z operatorem, przez określony czas w roku apartament jest to naszej dyspozycji. Jeżeli zdecydujemy się więc na inwestycję w jakiejś turystycznej miejscowości, mamy szansę spędzenia tam urlopu bez konieczności wynajmowania mieszkania na warunkach komercyjnych. Poza tym przyjemna jest myśl, że posiada się nadmorską miejscówkę, do której my lub nasze dzieci możemy wyskoczyć w sezonie.

    Podsumowując zalety warto wskazać, że co do zasady taka inwestycja ma sens. Miasta takie jak Warszawa nadal cierpią na niedobór bazy noclegowej i dobrą odpowiedzią na ten stan rzeczy może być właśnie aparthotele. Bogacące się społeczeństwo częściej jeździ na wakacje, co kreuje popyt na bazę noclegową w kurortach. Więc założenia są solidne, ale jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach.

    Ryzyka inwestycji w aparthotele


    Lista ryzyk jest dość długa i do prawidłowej oceny atrakcyjności danego przedsięwzięcia potrzeba wiedzy prawnej, nieruchomościowej, finansowej oraz sporo doświadczenia. Postaram się jednak w prosty sposób przybliżyć najważniejsze ryzyka.

    Ryzyko stopy zwrotu

    Slogany reklamowe deklarują nam, że na inwestycji zarobimy nawet 10%. Ale ile to będzie w praktyce, możemy się przekonać dopiero po analizie treści naszej umowy z operatorem. Wtedy dopiero ujawni się sposób liczenia tej stopy zwrotu, który często znacznie odbiega od tego, co się na pierwszy rzut oka wydaje. Dodatkowe opłaty i koszty to w tym wypadku główny wróg. Plus sposób liczenia kwoty inwestycji. Można tu zrobić analogię do zakupu mieszkania, gdzie lokal kosztuje 400 tys. zł, a obowiązkowe miejsce garażowe kolejne 150 tys.

    Mniejszymi elementami jest fakt, że jako 10% może być wskazany zysk brutto, od którego następnie należy odliczyć podatek, czynsz do wspólnoty mieszkaniowej (a taka się przecież zawiązuje z mocy prawa). Kolejne opłaty i wydatki sprawiają, że być może na papierze jest to 10%, ale w naszej kieszeni zdecydowanie mniej.

    Trzeba czytać drobny druczek i nie spodziewać się cudów. Działa to podobnie do innych reklam, takich jak nominalna prędkość internetu vs. realny transfer oraz nominalne spalanie w samochodzie vs. realia.

    Warto wspomnieć, że nie w każdym wypadku mamy gwarancję liczoną w taki sposób, jak można ją na pierwszy rzut oka rozumieć. Bywa, że gwarancja obejmuje zaledwie połowę założonego czynszu, a powyżej następuje podział 50:50. Lub gwarancji nie ma wcale, a zysk operator dzieli według ustalonej proporcji pomiędzy siebie i inwestora. Oczywiście sprawdzenie, czy podział jest w pełni uczciwy może nie okazać się w praktyce takie łatwe.

    Przykładową rentowność takiej inwestycji opisał już jakiś czas temu Trader 21.

    Kto tu zarabia?

    Zazwyczaj inwestycja w aparthotel organizowana jest przez jakiś podmiot w postaci dwóch spółek-córek. Jedna spółka jest deweloperem. Buduje obiekt, sprzedaje lokale i przyjmuje pieniądze ze sprzedaży. Druga spółka jest operatorem. To ona zarządza na bieżąco obiektem, z nią podpisujemy umowę o zarządzanie i to ona gwarantuje nam te 10% stopy zwrotu.

    I pomyślmy teraz, kto tu w jakiej kolejności zarabia. Pierwszy zarabia deweloper, który buduje nieruchomość. Często buduje ją z wpłaconych już środków klientów, dzięki czemu nie ma wielkiego zapotrzebowania na finansowanie. Popularność inwestowania w aparthotele sprawia, że ceny sprzedaży również są na wysokim poziomie. A zatem deweloper zarabia jako pierwszy i zarabia dobrze.

    Po drugie zarabia operator. Oczywiście ponosi on koszty zarządzania, ale założenie jest takie, że zyski przewyższają koszty. W efekcie jako kolejny to on zgarnia swoją część.

    Inwestor zarabia na końcu, po deweloperze i operatorze. Jakie ma to dla nas konsekwencje, opisuję w kolejnych punktach.

    Wiarygodność operatora i gwarancja zysku

    Jak wspomniałem wyżej, umowę o zarządzanie zysku podpisujemy z operatorem. Bardzo często jest to świeżo założona spółka, figurująca zaledwie od kilku miesięcy w KRS. I to właśnie ten podmiot gwarantuje nam zysk na 10, 20 a nawet 30 lat.

    W tym kontekście musimy patrzeć na zagadnienie w sposób zbliżony do rynku obligacji korporacyjnych, czyli przez wiarygodność emitenta. Jaką wiarygodność ma spółka celowa założona kilka miesięcy temu? Oczywiście biznesy te są firmowane nazwiskami osób posiadających doświadczenie w branży hotelarskiej, inwestycyjnej lub nieruchomościowej, ale w ostateczności nasze roszczenia będziemy kierowali do spółki.

    Wyobraźmy sobie teraz, co stanie się, jeżeli sytuacja na rynku się zmieni, gospodarka spowolni, turystów będzie mniej, a przychody z obiektu nie pozwolą na wypłacanie nam gwarantowanych 10%? Czy jest tu ktoś na tyle naiwny, żeby sądzić, że organizator przedsięwzięcia stojący za spółką-operatorem będzie z własnej kieszeni wypłacał nam zyski? Otóż nie. Jeżeli tylko biznes przestanie się spinać, operator ogłosi upadłość, a my z naszymi gwarancjami będziemy mogli iść co najwyżej do syndyka. Tyle są warte te gwarancje, gdyż z mojego rekonesansu po rynku wynika, iż nie spotyka się w zasadzie operatora, który podpina aparthotel pod swoją spółkę-matkę, posiadającą wymierny majątek.

    A więc inwestor jest w powyższym układzie tym, który zarabia na końcu, pod warunkiem, że wszystko się udaje, a jeżeli pojawiają się straty, to on odczuwa je jako pierwszy.

    Ryzyko wypłacalności dewelopera

    Lokale w systemie condo nie są lokalami mieszkalnymi, a więc nie korzystają z gwarancji płynących z tzw. ustawy deweloperskiej. Co więcej, wiele podmiotów organizujących ten biznes pokazuje to jako zaletę, gdyż spółka nie ponosi kosztów kredytu. Dla inwestora oznacza to jednak, że pieniądze które wpłaca za lokal nie trafiają na rachunek powierniczy. W wypadku upadłości dewelopera nie mamy żadnej gwarancji odzyskania tych środków i możemy jedynie kierować się do syndyka. Może się więc okazać, że za jakiś czas będziemy mieli powtórkę sytuacji sprzed dekady, kiedy klient wpłacał środki za dziurę w ziemi i ostatecznie z tą dziurą zostawał.

    Nie oznacza to oczywiście, że inwestycja w aparthotel, w kontrze do condo, gwarantuje nam bezpieczeństwo. Jak wspomniałem wcześniej, istotne jest podłoże prawne i treść umowy, którą podpisujemy z deweloperem i operatorem. Jeżeli tam nie ma wspomnianych gwarancji, nie ma wymaganych przepisami ustawy prospektów deweloperskich i informacji o rachunkach powierniczych, w razie problemów możemy nie odzyskać naszych pieniędzy.

    W chwili obecnej boom na condohotele nadal się rozkręca, ale jeżeli nadejdzie istotniejsza zmiana koniunktury, może okazać się, że wiele inwestycji nie zostanie zrealizowanych, mimo wpłaconych środków. Pamiętajmy, że deweloperem również może być spółka bez wiarygodności i istotnego majątku trwałego. A przecież nieruchomość jest inwestycją na lata.

    O roli deweloperów w tym układzie pisał również Daniel z bloga Racjonalny Inwestor.

    Na marginesie warto wspomnieć, że jeżeli operator z różnych względów zniknie, lecz lokale będą już wybudowane, a ich własność przeniesiona na nas, sytuacja nie wygląda aż tak tragicznie. Oczywiście szlag trafia gwarancję zysku, ale w takiej sytuacji właściciele lokali muszą zdecydować, czy szukają zewnętrznego operatora, czy sami będę poznawali branżę hotelarską i zarządzanie przejmą osobiście.


    Ryzyko ceny zakupu

    Inwestowanie w czasach boomu ma to do siebie, że dane aktywa, niezależnie od tego, czy są to akcje, czy nieruchomości, kupujemy po wysokich cenach. Podobnie jest w przypadku aparthoteli. Cena za metr takiego apartamentu to przeważnie kilkanaście tysięcy złotych, w zależności od lokalizacji i parametrów oferty. Nasza rentowność długoterminowa (a przecież nie kupujemy mieszkania na 3 lata) liczona będzie od ceny zakupu.

    Na potrzeby niniejszego tekstu weźmy inwestycję Tremonti w Karpaczu. Jak ustaliłem, metr kwadratowy apartamentu z wykończeniem, wyposażeniem i garażem kosztuje tam 15-17 tys. zł netto (+23% VAT, bo to lokale usługowe). A więc w cenie atrakcyjnej lokalizacji w Warszawie mamy atrakcyjną lokalizację w Karpaczu. Czy to się zepnie biznesowo, czas pokaże.

    Przyjmując założenie, że mamy teraz okres bardzo wysokiej popularności inwestycji w aparthotele, możemy cofnąć się do sytuacji nieruchomościowej z 2010 roku, kiedy to ceny nieruchomości były na górce. Wiele z nich do dziś nie wróciło do ówczesnej wartości, a właściciele musieli się mierzyć przez minione lata z relatywnie niską stopą zwrotu.

    W tym wypadku nie przesądzam, że stoimy u progu załamania na rynku aparthoteli, ale z pewnością można powiedzieć, że tanio już nie jest.

    Ryzyko lokalizacji inwestycji

    W wypadku poszukiwania okazji na rynku aparthoteli, musimy kierować się kryteriami podobnymi do poszukiwania mieszkań na wynajem. A więc oprócz całej otoczki formalnej i naszych umów z deweloperem i operatorem, musimy również przemyśleć, jak będzie wyglądało obłożenie i warunki cenowe danej okolicy przez najbliższe kilkanaście lat.

    Może się okazać, że w danym miejscu zainwestujemy w pierwszy aparthotel, ale w kolejnych latach po sąsiedzku powstaną cztery następne, skutecznie obniżając możliwe do uzyskania przychody

    Jest to ogólne ryzyko dla inwestowania w nieruchomości, czego przykładem może być osiedle Bliska Wola w Warszawie. 500 mieszkań w dobrej lokalizacji, z czego duża część kupiona została w celu wynajmu. Dodatkowo na osiedlu stworzono aparthotel Wola Invest, w całości składający się z mieszkań na wynajem. Na chwilę obecną wszystko wygląda świetnie, ale jeżeli przyjdzie jakieś większe załamanie na rynku, sąsiad sąsiadowi będzie dumpingował cenę, żeby tylko przyciągnąć najemcę. A ten ostatni będzie przebierał w tanich ofertach.

    Takie właśnie ryzyka dotyczą również inwestowania w aparthotele. I w wypadku niektórych obiektów z pewnością pojawi się presja na przychody, jeżeli po sąsiedzku pojawi się tańsza alternatywa.

    Ryzyko wyjścia z inwestycji

    Inwestując z horyzontem kilku dekad może się jednak zdarzyć, że będziemy chcieli naszą nieruchomość sprzedać. Jeżeli będziemy sprzedawali condo w okresie dobrej koniunktury, kiedy biznes będzie przynosił stabilne stopy zwrotu, nie powinniśmy mieć problemu z odsprzedażą. Oczywiście nabywca musi zaakceptować umowę z operatorem, ale zakładamy, że będzie to osoba szukająca raczej inwestycji, a nie lokalu do zamieszkania.

    Problem pojawi się w sytuacji, jeżeli na rynku aparthoteli pojawi się jakiś kryzys. Może być on związany z cyklicznym pogorszeniem rentowności związanym z koniunkturą gospodarczą. Może również trafić się kilka głośnych afer, kiedy to inwestorzy nie będą otrzymywali swoich środków, a operator zwinie żagle.

    W takiej sytuacji sprzedaż naszego apartamentu będzie utrudniona. W przypadku sprzedaży zwykłego mieszkania, kupującym może być rodzina z dziećmi, inwestor, rodzice studenta lub ktokolwiek inny. Przy aparthotelu kupującym będzie zawsze osoba chcąca wejść w biznes, a nie mieszkać w lokalu. Z tego względu, jeżeli przyjdzie gorszy czas dla branży, sprzedaż nieruchomości może być bardzo utrudniona, co przełoży się na konieczność znacznego obniżenia oczekiwań cenowych.

    Być ekspertem, żeby inwestować pasywnie


    Jak widzicie lista ryzyk wiążących się z inwestowaniem w aparthotele i condohotele jest całkiem długa. Dotyczą one formy prawnej nabywanej nieruchomości, podmiotu od którego lokal kupujemy oraz aktualnej sytuacji rynkowej. I w każdej z tych dziedzin powinniśmy mieć na tyle dużą orientację, żeby nie podjąć nietrafionej decyzji inwestycyjnej. W praktyce dobrze by również było znać się na biznesie hotelarskim, aby ocenić, jak dany aparthotel, jeżeli jest położony w miejscowości turystycznej, będzie przyciągał gości. Bo nawet najkorzystniejszy zakup i bezpieczna umowa mogą nie wystarczyć w sytuacji, jeżeli przedsięwzięcie będzie źle zaplanowane lub źle zarządzane. 

    Okazuje się zatem, że pasywne inwestowanie w nieruchomości, kiedy to teoretycznie nie musimy się niczym martwić, powinno być poprzedzone bardzo wnikliwą analizą biznesowo-inwestycyjno-prawną.

    Kolejna afera będzie właśnie tutaj


    Nie zamierzam twierdzić, że inwestycję w condohotele oferują nam oszuści. Jednak zwiększone zainteresowanie nieruchomościami połączone z dużą ilością łatwego do pozyskania kapitału na rynku sprawia, że prędzej czy później pojawią się nadużycia. Zapewne doświadczeni inwestorzy będą w stanie uważnie prześledzić oferty i nie wpadną w problemy. Jednak, jak to zwykle bywa, najbardziej ucierpi tzw. ulica, czyli ludzie na co dzień niezwiązani ze światem inwestycji, którzy całe swoje oszczędności ulokują w aparthotelach. A później te smutne historie trafią na nagłówki gazet, co swoją drogą już się dzieje.

    Jak każda inwestycja, aparthotele mają swoje wady i zalety. Mam nadzieję, że przybliżyłem nieco zagadnienie oraz naświetliłem kilka wąskich gardeł, w których mogą czaić się ryzyka. 

    Inwestujecie w ten sposób?